cliquez sur le lien suivant : Info
Le Démembrement de Propriété
I/ Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété, est la scission du droit de la propriété en deux droits distincts :
- L’abusus = Nue-propriété
- L’usus + Fructus = Usufruit
Ainsi la nue-propriété est la pleine propriété grevée de son usufruit. Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et devient plein propriétaire.
La durée du démembrement peut être soit déterminée à l’avance (convention d’usufruit signée chez le notaire), soit viagère (avec l’existence d’un aléa : durée de vie du vendeur).
II / La Nue-Propriété
Définition
La nue-propriété, est la pleine propriété grevée de son usufruit. Ainsi le nu-propriétaire pourra disposer librement de son bien (abusus) sans pouvoir l’utiliser, ni en percevoir les fruits (usufruit).
Quels sont les avantages d’un achat en nue-propriété ?
Les avantages sont évidents :
- La pleine propriété est décotée (en moyenne 40 %) de la valeur de l’usufruit.
- Pas de gestion locative = pas de contraintes / pas de vacances / pas de contact avec le locataire.
- Imposé uniquement à la taxe foncière
- supporte uniquement les gros travaux au sens des articles 605 et 606 du Code civil.
Lors d‘un montage en usufruit locatif social le nu-propriétaire est totalement déchargé et exempté d’impôt et de taxe foncière.
III/ L’usufruit
Définition
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire ou d’en tirer un revenu locatif.
Quel est l’interêt d’acheter en usufruit?
Cette solution permet à une personne physique ou morale d’utiliser temporairement un logement à coût réduit (environ 40 %). De plus, en disposant de l’usufruit il est possible de louer le bien et donc d’en percevoir les loyers.
IV / Le viager et ses spécificités
Définition
Le viager est une vente immobilière. Le vendeur qui conservera un droit d’usage et d’habitation cède la nue-propriété de son bien à un acquéreur. La particularité de cette cession réside dans les modalités de paiement du prix qui est composé d’un bouquet et d’une rente viagère (viagère = à vie). Le contrat, pour être valable doit être équilibré et aléatoire. Sa durée dépend de la durée de vie de l’occupant. Au terme de cette durée le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.
Le bouquet
C’est un capital versé par l’acquéreur au vendeur à la signature de l’acte authentique. Généralement 20-30 % de la valeur du bien immobilier.
La rente (non obligatoire)
La rente est le paiement versé mensuellement au(x) crédirentier(s)* jusqu’au décès de ce(s) dernier(s). Elle bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du crédirentier. *Le crédirentier est le bénéficiaire de la rente. Celui-ci vend son bien à un acquéreur, le débirentier.