► La durée de l’opération
En viager, la durée de l’opération est aléatoire. Elle est généralement égale à l’espérance de vie du crédirentier.
En démembrement de propriété (généralement temporaire), la durée de l’opération est déterminée à l’avance (souvent elle varie de 10 à 15 ans).
► L’occupant
En viager, le vendeur est généralement l’occupant. Il dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation.
En démembrement, l’usufruitier peut habiter lui même le bien, mais il peut également le louer, le prêter… .
► Le vendeur
En viager, le vendeur continue à habiter le bien.
En démembrement, le vendeur cède son usufruit. L’occupant et le vendeur ne sont donc pas la même personne.
► L’acquéreur
L’acheteur dans tous les cas est nommé « nu-propriétaire ».
Lors de l’acquisition d’un viager occupé, l’acheteur paie généralement un bouquet, c’est à dire une somme versée comptant, plus une rente généralement versée mensuellement jusqu’au départ de l’occupant du bien.
Lors d’une acquisition en démembrement de propriété, l’acquéreur de la nue-propriété verse comptant une fraction de la valeur libre du bien (généralement entre 40% à 60% de la valeur du bien en fonction de la durée du démembrement). Il n’y a pas versement de rente. Au terme du démembrement l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien, sans aucun frais supplémentaire, ni fiscalité.
► Les taxes et les travaux
Tout peut se négocier lors d’une acquisition, mais en principe le nu-propriétaire supporte la charge de la taxe foncière et des gros travaux (art 605 et 606 du code civil).
Un cas spécifique : lorsque l’usufruitier est un bailleur social il supporte les charges y compris les gros travaux, les impôts et toutes les taxes pendant toute la durée de l’usufruit.
