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Une estimation de la pleine propriété au juste prix est un préalable important lorsque l’on vend ou on achète en nue-propriété ou viager. Pourquoi ?

Les calculs permettant de connaitre la valeur d’un viager ou d’une nue-propriété sont facteurs :

  • De la durée de l’opération. Elle est fixée à l’avance en nue-propriété temporaire. Elle est aléatoire et dépend de l’age des crédirentiers en viager ;
  • De l’inflation / taux d’actualisation ;
  • De l’indice de réévaluation de la rente le cas échéant (viager avec rente) ;
  • De la valeur locative du bien ;
  • De l’évolution potentielle de l’immobilier qui devrait aboutir à ce que ce bien se valorise au fil du temps ;
  • De la valeur en pleine propriété du bien au moment de la vente.

 

L’ensemble des hypothèses de calcul sont appliqués sur la valeur en pleine propriété du bien aussi appelée « valeur vénale » ou « valeur libre ».

Si l’on part d’une valeur de la pleine propriété sur-estimée, les calculs sont faussés dès le départ.

Si l’on croit qu’en éludant la question de la valeur en pleine propriété et en ne communiquant à des acquéreurs potentiels que la valeur de la nue-propriété du bien (bouquet plus rente par exemple en viager) cela cachera une valeur en pleine propriété sur-estimée du bien, c’est une erreur, aujourd’hui la majorité des acquéreurs ne s’y trompent pas…

Une vente de ce type doit être une opération équilibrée au moment de la transaction. Si l’une des parties s’estime lésée elle n’hésitera pas à aller en justice pour obtenir réparation, dans un sens (sous-estimation) comme dans l’autre (sur-estimation).

Notre conseil 

En viager : faites estimer le bien en pleine propriété par un ou plusieurs professionnels de l’immobilier préalablement à toute vente/achat en viager. Cela pourra vous éviter des ennuis ultérieurs et facilitera une vente rapide.

En nue-propriété temporaire : Si un annonceur vous indique que la nue-propriété d’un bien à vendre est valorisé à 64 % du prix de la pleine propriété par exemple, faites le simple calcul suivant :

prix de la nue-propriété x 100 / 64 = prix de la pleine propriété.

Puis,

prix de la plein propriété / nombre de m² = prix au m² en pleine propriété.

Comparez ce prix/ m² obtenu avec les prix/m² de ce même secteur géographique.

Si ce prix est exagérément  au-dessus des prix pratiqués dans ce secteur géographique pour des biens d’égale qualité (attention le neuf est toujours plus cher que l’ancien), cette acquisition est peut-être à éviter. Renseignez-vous sur la justification de ce prix auprès de l’annonceur.

Publié le 01/03/2019

Christine AZEMAR

AREAL


Finance HLM