Peut-on vendre son usufruit sans l’autorisation du nu-propriétaire ?
L’article 595 du Code civil mentionne : «l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.»
Ainsi, si l’usufruitier n’a pas du droit de disposer d’un bien dont il n’est pas pleinement propriétaire, il peut en revanche vendre ou céder à titre gratuit son seul droit d’usufruit et ce, librement en principe.
Il n’est donc, en principe, pas nécessaire d’obtenir d’autorisation préalable du nu-propriétaire.
C’est le cas par exemple lorsque le démembrement a une origine successorale.
Cependant, le démembrement peut aussi avoir une origine contractuelle. Dans ce cas, il est possible que l’acte constitutif du démembrement contienne des clauses particulières qu’il faudra étudier au cas par cas. Elles peuvent imposer par exemple, soit une simple information, soit une autorisation du nu-propriétaire préalablement à toute cession.
Dans la pratique, il est très fortement conseillé à un usufruitier d’informer préalablement le nu-propriétaire de sa volonté de céder son usufruit et de recueillir son accord, afin d’éviter des complications ultérieures.
Qu’en est-il pour un droit d’usage et d’habitation (vente en viager) ?
Le code civil conçoit le droit d’usage et d’habitation comme un droit strictement personnel à son titulaire et prévoit qu’il ne peut être exercé que pour la satisfaction des besoins de ce dernier et ceux de sa famille (C. civ., art. 630, 632 et 633).
Par conséquent, le droit d’usage et d’habitation est en principe incessible, son titulaire ne peut pas le transmettre à un tiers (C. civ., art. 631 et 634).
Cela est d’ailleurs généralement consigné comme tel dans l’acte constitutif du droit d’usage, en vue de l’information de son titulaire, mais également pour éviter que le droit réservé ne puisse être requalifié en usufruit par le juge.
