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Viager ou vente à terme ?
Vous connaissez le viager mais peut-être vous interrogez-vous sur ce qu’est une vente à terme.
Quelles sont les différences entre ces deux modalités de vente d’un bien immobilier ?

Dans les deux cas il s’agit d’une vente immobilière très spécifique puisque :

  • le vendeur / l’occupant reste dans les lieux et possède un droit d’usage et d’habitation
  • le prix payé est généralement constitué d’un bouquet plus une rente
  La première différence porte sur la durée de versement de la rente :

– Dans le cas du viager cette durée est aléatoire puisqu’elle est versée au(x) crédirentier(s) tant que ceux-ci sont en vie. Cette durée dépend de la longévité du crédirentier, elle est par nature inconnue au jour de la signature de l’acte authentique de vente et se calcule sur la base de tables d’espérances de vie statistiques. En cas de décès du crédirentier les versements de rente s’arrêtent.

– Dans le cas de la vente à terme cette durée est fixe, convenue d’avance, mentionnée sur l’acte authentique de vente (usuellement entre 7 et 15 ans) et correspond généralement à la durée d’occupation du bien par le(s) crédirentier(s). Elle n’est pas aléatoire. En cas de décès du crédirentier elle continue à être versée à ses héritiers jusqu’au terme défini dans l’acte de vente.  

La seconde différence porte sur l’indexation de la rente :

Dans le cas d’un viager les parties sont libres de choisir l’index de revalorisation annuelle de la rente : Indice Insee IRL, Arcco, Insee ICC… Dans le cas d’une vente à terme l’indice d’indexation de la rente est l’Indice du Cout de la Construction (ICC)  

La troisième différence porte sur l’imposition de la rente :

Dans le cas du viager, la rente viagère constitue un revenu et est imposée selon un barème fiscal précis (art 669 du CGI) Dans le cas de la vente à terme, la rente constitue une partie du prix de vente, elle est non imposable au titre des revenus.  

Mais dans les deux cas :
  • l’acquéreur récupère l’usage du bien au décès ou au départ définitif des occupants
  • La répartition des charges et taxes sont négociables et usuellement sont proches de celles convenues entre une locataire (taxe d’habitation + travaux d’entretien) et un propriétaire (taxe foncière + gros travaux);
  • Il est possible que l’occupant libère les lieux, avant son décès pour un viager ou avant le terme convenu pour la vente à terme, moyennant le versement d’un complément de prix sous forme de soute ou d’une augmentation de la rente
  • Il existe une spécificité de «viager libre» ou de «vente à terme libre» c’est-à-dire que le vendeur n’occupe pas le bien vendu, l’acquéreur peut habiter tout de suite ce bien. Il faut savoir qu’il s’agit alors en réalité d’une vente en pleine propriété du bien avec une modalité de paiement du prix de vente qui est de régler ce prix sous forme d’un bouquet plus une rente.
  • Si l’acquéreur connait un incident de paiement la vente peut être annulée et le vendeur peut récupérer son bien tout en conservant les rentes déjà versées.
  • Les successibles du vendeur ne peuvent hériter du bien.
  • L’option de payer sous forme d’un bouquet seul sans rente reste possible.

  Pourquoi choisir d’investir en viager occupé / dans une vente à terme occupée ?

Tout dépend essentiellement de votre sensibilité à l’aspect gains/pertes financières possibles de votre investissement. L’aléa est fort dans le cas du viager. Le potentiel de gains, ou le risque de perte lié à la sur-longévité du crédirentier, existent indépendamment de la valorisation immobilière intrinsèque du bien. Il n’y a pas d’aléa dans le cas de la vente à terme puisque le terme des versements est connu à l’avance, le gain vient quasi exclusivement de la prise de valeur potentielle du bien sur la durée définie (plus value).

Dans les deux cas, ce mode d’acquisition vous évite de passer par une banque pour payer «à crédit» un investissement immobilier.

C’est un investissement «retraite» par excellence qui ne vous rapporte aucun revenu immédiat.

Pourquoi choisir de vendre en viager occupé / sous forme de vente à terme occupée ?

En premier lieu, en fonction de votre âge posez-vous les questions suivantes :

  • Souhaitez-vous vivre dans ce bien toute votre vie ou pendant une période déterminée ?
  • Avez-vous un autre bien immobilier où habiter à l’issue de la vente à terme ?
  • préférez-vous une rente à vie plus faible ou une rente plus forte pendant une durée plus courte ?
  • Voulez-vous que vos enfants continuent à percevoir la rente s’il vous arrivait un accident de la vie ?

  En second lieu, le mode d’imposition (revenus/plus-value) est à étudier selon votre situation fiscale ou patrimoniale personnelle.

  • Êtes-vous déjà fortement imposé sur les revenus ?
  • Avez-vous des déficits fonciers ?

 Pour finir, il faut savoir que le marché du viager est actuellement plus développé et plus connu que le marché de la vente terme.

IRG immobilier vous conseille et vous aide à choisir la meilleure alternative en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.

Publié le 07/02/2020

LANCELOT HERBIN

IRG Imobilier

Conseil et transactions en : VIAGER - NUE PROPRIÉTÉ - USUFRUIT - DEMEMBREMENT DE PROPRIETE IMMOBILIERE


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