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La signature d’un compromis engage-t-il totalement un acquéreur ?

Signer un compromis de vente est un engagement contractuel bilatéral. Il engage le vendeur et l’acquéreur.

Il existe cependant plusieurs cas où un acquéreur peut se libérer de cet engagement sans avoir à laisser le dépôt de garantie au vendeur à titre de dédommagement :

Le premier cas, le plus connu, est celui de l’existence d’une clause suspensive dument mentionnée dans le compromis (crédit bancaire, existence d’une hypothèque ou de servitudes ou d’autres caractéristiques substantielles non connues à la date du compromis, etc) qui se réalise dans le délai imparti. L’acquéreur est alors libéré de son engagement s’il justifie de la réalisation de la condition suspensive (lettre de refus du crédit par la banque, relevé hypothécaire etc…)

Le second cas, est le délai de rétractation légal qui permet à tout acquéreur de renoncer à son acquisition sans avoir à se justifier. Ce délai qui était de 7 jours a été porté à 10 jour par la loi Macron (art L. 271-1 de code de la construction et de l’habitation).

Le troisième cas, le moins connu, réside dans le fait que tant que les formalités de notification du compromis n’ont pas été effectuées dans les formes requises, le délai de rétractation de 10 jours ne se déclenche pas.

Cette notification s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception, ou par remise en main propre à l’acquéreur contre récépissé du compromis signé, soit par le notaire soit par l’agent immobilier. 

Si cette notification n’a pas été effectuée dans les formes requises, l’acquéreur peut se rétracter quand il le souhaite (par exemple un mois après la signature du compromis (cass. civ. 3e du 27.2.08, n° 07-11303)).

Publié le 07/03/2019

Christine AZEMAR

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