Vendre en viager comporte des risques, le plus important étant l’insolvabilité de l’acquéreur qui en vient à ne plus payer les rentes.
La justice a pris en considération la vulnérabilité financière du crédirentier en mettant à sa disposition deux moyens d’actions en cas de non-paiement des rentes par le débirentier :
1) Il peut par une action en référé (tribunal d’instance) demander la résolution de la vente. Le vendeur récupère ainsi la pleine propriété de son bien sans avoir à rembourser les rentes déjà versées, ni le bouquet. C’est le juge qui en décide, en fonction de l’existence, ou non, d’une clause pénale prévoyant ce cas de figure dans l’acte de vente. Cette procédure est relativement rapide (6 mois en moyenne).
2) Il possède également le droit, en cas d’impayés, de faire saisir le bien (la nue-propriété) et le faire vendre à son profit en étant prioritaire par rapport aux autres créanciers du débirentier (« privilège du vendeur» inscrit à la conservation des hypothèques avec une hypothèque de premier rang).
Il n’en reste pas moins que ces procédures, si elles sont efficaces et protectrices des droits des vendeurs, n’en demandent pas moins une mobilisation et une énergie que l’on a envie de mettre ailleurs que dans ce type de procédure à l’âge ou on vend en viager.
Il est donc important que le professionnel qui intervient dans la vente (agent immobilier, notaire…) se soucie, dans la mesure du possible, du sérieux et de la solvabilité des acquéreurs qu’il présente aux vendeurs.
Dans ce domaine la procédure TRACFIN qui s’impose aux professionnels de l’immobilier peut être une aide et un support efficace, légitimant une démarche de renseignement sur la situation financière d’acquéreurs potentiels.
